Las murallas vacías y los números oficiales
La lectura inmediata que se hace de la crisis habitacional apunta sin vacilar a la expansión del Alojamiento Local. La idea corriente asume que el crecimiento acelerado de camas turísticas en municipios como Évora absorbió el parque residencial permanente, encareciendo de forma drástica los alquileres para quien trabaja en la región. Con todo, los datos oficiales revelan un escenario de mayor complejidad geométrica en el territorio del Alentejo Central, donde la presión del turismo convive con amplias reservas de edificios desocupados.
Según los datos divulgados por la Cámara Municipal de Évora en 2024, la concentración de alojamiento local en la ciudad intramuros alcanzó una intensidad relativa comparable a la registrada en Lisboa y superior a la observada en el municipio de Oporto. Este indicador aislado alimentó el consenso de que la vivienda permanente habría sido vaciada por la demanda turística. En paralelo, el distrito de Évora destacó en los registros del Banco de Portugal de 2024 entre los territorios con mayor ratio de alojamiento local sobre el parque habitacional fuera de los ejes litorales tradicionales.
A pesar de esta fuerte huella turística, la subregión presenta dinámicas inmobiliarias muy peculiares cuando se cruzan con el estado de conservación de los edificios. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística en 2023, el Alentejo Central lideró el país junto con el Baixo Alentejo en las proporciones de edificios sin necesidad de reparación, alcanzando el 75,1% del parque construido. Esta solidez constructiva contrasta fuertemente con la caída súbita registrada en el mercado de alquiler formal a lo largo del año 2025.
El freno repentino en los contratos de alquiler
Para comprender la evolución reciente del mercado, es necesario mirar la serie estadística de los nuevos contratos de alquiler habitacional compilada por el Instituto Nacional de Estadística. En el primer trimestre de 2025, el Alentejo Central registró una caída interanual del 24,2% en el número de nuevos contratos celebrados frente al periodo homólogo del año anterior. Esta contracción abrupta en la formalización de alquileres contrasta con la dinámica expansiva que imperaba en los años precedentes y marca un giro en la disponibilidad de vivienda contratada.
La evolución de los precios acompañó este frenazo en la actividad contractual de forma descendente. En el primer trimestre de 2025, el alquiler mediano de los nuevos contratos en el Alentejo Central registró una variación interanual del -0,4%, constituyéndose como la única subregión NUTS III de todo el territorio nacional en presentar un descenso interanual. Esta desaceleración puntual sucede a un periodo de fuerte aceleración registrado a finales del año anterior.
En efecto, en el cuarto trimestre de 2024, la misma subregión del Alentejo Central había presentado un aumento interanual del 16,1% en el valor de los alquileres medianos de los nuevos contratos, según los registros trimestrales del Instituto Nacional de Estadística. Para contextualizar la escala regional, en el primer trimestre de 2024, el alquiler mediano se fijó en 5,10 euros por metro cuadrado. A efectos de comparación nacional en el primer trimestre de 2025, la mediana del país se situó en 8,22 euros por metro cuadrado, con Lisboa liderando ampliamente en los 16,00 euros por metro cuadrado.
La dimensión oculta del parque habitacional desocupado
La descompresión reciente de los precios medianos contrasta con la rigidez estructural del parque edificado y con el volumen de inmuebles que se mantienen fuera del circuito comercial. En el municipio de Estremoz, por ejemplo, los Censos de 2021 del Instituto Nacional de Estadística indicaban la existencia de 2.024 alojamientos vacíos, un número que representaba el 21,55% del total del parque habitacional del municipio, conforme se señala en un informe de la Cámara Municipal de Estremoz publicado en 2022. Esta proporción de viviendas desocupadas ilustra una realidad transversal a varios municipios del interior alentejano.
En el caso específico del municipio de Évora, los datos censales de 2021 apuntaban a 1.239 alojamientos vacíos situados estrictamente dentro del Centro Histórico. Este volumen expresivo de edificios desocupados coexiste con una escasez crónica de oferta para quien busca vivienda permanente a precios asequibles. ¿Significa esto que una parte sustancial del patrimonio edificado no está afecta ni al alojamiento local ni al alquiler residencial de larga duración, permaneciendo en circuitos de retención patrimonial familiar?
La presión sobre los segmentos específicos de mercado se refleja también en los costes de alojamiento para públicos particulares, como los estudiantes de la educación superior. En agosto de 2024, el precio medio pedido para alquilar una habitación individual en Évora alcanzó los 335 euros mensuales, según datos divulgados por la plataforma Idealista. En comparación con el panorama nacional recabado por el Observatorio Casa Yes y por el portal Imovirtual en 2024, el valor medio de las habitaciones de estudiantes en el país se fijó en 397 euros al mes, manteniendo a Évora en un tramo intermedio frente al resto de ciudades universitarias del sur.
La explicación obvia y lo que los datos revelan
La lectura inmediata y generalizada atribuye la totalidad de la crisis de vivienda y la escalada de precios a la proliferación incontrolada de Alojamientos Locales que retiran inmuebles del alquiler residencial. Sin embargo, la verificación empírica a través de los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (Censos 2021) obliga a madurar esta premisa. El hecho de que el Centro Histórico de Évora posea 1.239 alojamientos vacíos y de que más del 75% de los edificios de la subregión no necesiten obras demuestra que la escasez de oferta habitacional de larga duración resulta en gran medida de la retención patrimonial y de viviendas desocupadas que nunca llegaron a entrar en el mercado de alquiler formal.
Para que la explicación puramente basada en el impacto directo del alojamiento local fuese enteramente sustentada por los datos, sería necesario observar una correlación directa y lineal entre la supresión de licencias y la descompresión inmediata de las viviendas residenciales habitadas. No obstante, la dinámica del mercado inmobiliario involucra otras variables estructurales, como la tasación inmobiliaria. En abril de 2024, el municipio de Évora registró un valor mediano de tasación bancaria de 2.556 euros por metro cuadrado, de acuerdo con datos compilados por Confidencial Imobiliário y por Luznur Capital.
La existencia de instrumentos legales recientes vino a alterar el marco regulatorio sin que sus efectos estructurales sean todavía totalmente mensurables en las series estadísticas trimestrales. El Decreto-Lei n.º 76/2024, promulgado por el Gobierno de Portugal en 2024, revocó las restricciones nacionales del programa Más Vivienda, volviendo a hacer las licencias de alojamiento local permanentes y transfiriendo el poder de regulación y contención específica a la esfera de decisión de las administraciones locales. Paralelamente, en el ámbito de medidas excepcionales anteriores adoptadas en 2021 por el Ministerio de Ciencia, Tecnología y Enseñanza Superior y por la Secretaría de Estado de Turismo, se autorizaron conversiones temporales de camas turísticas en alquiler para estudiantes por vía del Registro Nacional de Alojamiento Local, aunque con expresión limitada en el Alentejo Central.
El rumbo de la inversión y los límites del parque habitacional
Las respuestas públicas para atenuar la presión sobre el alojamiento estudiantil y residencial han pasado por la inyección de fondos estructurales en la rehabilitación del parque público. El Programa Regional Alentejo 2021-2027 aprobó financiaciones específicas destinadas a la creación y rehabilitación de residencias para la Enseñanza Superior en Évora, bajo la coordinación de la Comisión de Coordinación y Desarrollo Regional del Alentejo en 2023, procurando mitigar la dependencia de los estudiantes frente al mercado privado de habitaciones.
Para quien vive y trabaja en los municipios del Alentejo Central, la fluctuación estadística del -0,4% en los alquileres medianos en el primer trimestre de 2025 no representa un descenso generalizado del coste de vida, sino más bien una estabilización temporal tras subidas del 16,1% en el cuarto trimestre de 2024. La contracción del 24,2% en el número de nuevos contratos celebrados en el mismo periodo demuestra que el mercado de alquiler formal permanece exiguo y poco fluido, independientemente de la contracción coyuntural de los valores por metro cuadrado.
Queda por saber de qué forma la nueva capacidad regulatoria atribuida a las administraciones locales por el régimen legal de 2024 influirá en la reapertura de las viviendas desocupadas que los Censos diagnostiquen en el futuro. Hasta entonces, la cuestión central en el Alentejo Central sigue siendo saber si el freno reciente en el número de contratos refleja un agotamiento de la demanda local o la profundización del aislamiento del parque habitacional frente a las familias que aquí pretenden fijar su residencia.