Um parque habitacional em pausa

A paisagem urbana e rural do Alentejo é marcada por um contraste silencioso: o número de alojamentos supera, em muitos concelhos, a procura efetiva das famílias residentes, mas a crise habitacional agrava-se. Segundo os Censos 2021 do Instituto Nacional de Estatística (INE), Portugal registava 723 215 alojamentos desocupados ou vagos, representando 12,1% do parque habitacional nacional. No Alentejo, este fenómeno não é novo, mas a sua persistência em concelhos com carências sociais severas desenha um cenário de ineficiência estrutural.

Historicamente, o Alentejo já demonstrava este desfasamento. Dados do INE de 2001 revelam que, nas décadas de 1990 e 2001, a região registava um crescimento de alojamentos entre 5% e 10%, em claro contrapé com a quebra demográfica e a diminuição do número de famílias, particularmente no Alto Alentejo. Esta tendência, que se arrasta há mais de duas décadas, consolidou um parque habitacional que, embora numericamente vasto, não responde às necessidades contemporâneas de quem procura casa.

Hoje, a situação é exacerbada por um desequilíbrio entre a oferta e a demografia. De acordo com um estudo do Banco de Portugal divulgado no final de 2025, o défice de criação de nova oferta de alojamentos passou de uma média de quatro mil famílias por ano entre 2011 e 2021 para cerca de 14 mil famílias por ano após 2021. Este fosso crescente coloca uma pressão inédita sobre um mercado regional que, apesar de ter casas, não consegue disponibilizá-las a preços acessíveis.

A vetustez como barreira

A qualidade do edificado é o primeiro grande obstáculo à ocupação. O Alto Alentejo destaca-se, segundo os dados definitivos dos Censos 2021 do INE, como a sub-região (NUTS III) com o parque habitacional mais envelhecido do país, registando um índice de envelhecimento dos edifícios de 2 571. Este valor, que reflete a idade e a degradação das estruturas, é acompanhado pelo Baixo Alentejo, com 2 213, e pelo Alentejo Central, com 2 200, evidenciando a vetustez estrutural que caracteriza a região.

Esta degradação não é apenas estética; é funcional. Numa reportagem do Correio Alentejo de 2026, sublinhou-se que centenas de habitações, tanto em zonas rurais como urbanas, carecem de condições térmicas elementares, apresentando telhados danificados e caixilharias degradadas. Estas deficiências inibem a ocupação permanente, transformando casas que poderiam ser lares em estruturas que exigem investimentos de reabilitação que, muitas vezes, ultrapassam a capacidade financeira dos proprietários ou dos potenciais arrendatários.

O impacto desta degradação é visível na dificuldade de colocar estas casas no mercado. Enquanto o Observador, numa análise de 2023, notava que a falta de oferta coexiste com a degradação severa dos centros urbanos, o IHRU, com base nos Censos 2021, apurou que, das 485 461 casas vazias em boas condições de habitabilidade em Portugal, apenas 236 927 estavam efetivamente no mercado para venda ou arrendamento. No Alentejo, a proporção de casas que não cumprem os requisitos mínimos de habitabilidade é um fator determinante para a escassez de oferta real.

O mito do excesso de oferta

A leitura mais óbvia perante números elevados de casas vazias seria a de que o Alentejo possui um excedente de oferta que deveria, teoricamente, baixar os preços. Contudo, a realidade do mercado imobiliário em 2026 desmente esta perspetiva. Segundo a Rádio Pax, citando dados do idealista, os preços das habitações na região registaram uma subida homóloga de 19,2%, a segunda maior taxa de crescimento a nível nacional, provando que a existência física de edifícios não se traduz em disponibilidade económica.

O que explica este desfasamento? A maioria das casas vazias está fora do mercado devido a um emaranhado de fatores: heranças indivisas, litígios judiciais, abandono prolongado ou ruína avançada. Não se trata de uma escolha de retenção de oferta, mas de uma incapacidade jurídica e financeira de colocar esses imóveis ao serviço da população. Enquanto o mercado imobiliário de Beja, por exemplo, valoriza 21,9% ao ano, muitas destas casas permanecem fechadas, incapazes de aliviar a pressão sobre os preços.

Mesmo em concelhos onde o mercado não está em ebulição, a oferta não é acessível. Dados de início de 2026 indicam que municípios como Borba e Portel registaram quebras homólogas de -5,3% nos valores medianos de transação, fixando-se em 875€/m² e 758€/m², respetivamente. Ainda assim, estas quedas não resolvem o problema das famílias com necessidades graves de realojamento, que, segundo dados do IHRU de 2020 divulgados pelo Diário do Alentejo, ascendiam a 1 028 famílias na região, com situações críticas concentradas em Beja, Moura e Sines.

O papel do Estado e o futuro

A escassez de habitação pública é outro fator que agrava a crise. Segundo o balanço da Comissão da Habitação (HOUS) do Parlamento Europeu, após uma visita oficial a Portugal em 2026, a proporção de parque público de habitação ronda apenas os 2% do total, figurando entre os mais baixos da União Europeia. Esta fragilidade limita a capacidade de resposta do Estado perante as necessidades das famílias mais vulneráveis, que dependem de um mercado privado cada vez mais inacessível.

Para tentar inverter este cenário, a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) do Alentejo lançou o programa 'Alentejo 2030'. Com uma dotação de 15,4 milhões de euros em fundos europeus (FEDER e Fundo para uma Transição Justa), o programa visa apoiar a construção e a reabilitação de habitação social através das Estratégias Locais de Habitação, conforme anunciado em 2026. O objetivo é claro: tentar recuperar o edificado degradado e criar novas soluções onde o mercado privado falha.

A eficácia destas medidas dependerá da rapidez com que estes fundos chegam ao terreno e da capacidade das autarquias para gerir processos complexos de reabilitação. Com a dimensão média dos agregados familiares a diminuir, conforme aponta a Pordata em 2026, a necessidade de habitações mais pequenas e eficientes torna-se premente. O desafio para os próximos anos será, portanto, transformar o património edificado existente, muitas vezes em ruína, em habitação digna e acessível para uma população que, embora menor em número, tem necessidades habitacionais mais fragmentadas e urgentes.

O impacto na vida das famílias

Para quem vive num dos 47 concelhos do Alentejo, estes números traduzem-se num quotidiano de incerteza. A coexistência de casas fechadas com a dificuldade de encontrar um arrendamento a preço justo cria uma frustração social palpável. Quando um jovem em Beja ou uma família em Moura procura casa, não enfrenta apenas a falta de construção nova, mas um bloqueio estrutural onde o edificado existente está, na prática, indisponível ou inabitável.

A dependência de fundos como os do 'Alentejo 2030', com os seus 15,4 milhões de euros, sublinha que a solução para a habitação no Alentejo não passará apenas pelo mercado, mas por uma intervenção pública direta na reabilitação. Sem esta injeção de capital e sem uma estratégia que resolva os entraves jurídicos das heranças e da degradação, o parque habitacional continuará a ser um museu de casas vazias, enquanto as famílias continuam a enfrentar a crise de habitação.

O futuro da habitação na região será definido pela capacidade de converter o que está parado em algo útil. Se, em 2026, o desfasamento entre o crescimento das famílias e a oferta de casas continua a ser um problema estrutural, a resposta terá de ser tão complexa quanto o problema. O Alentejo não precisa apenas de mais casas, precisa de desbloquear as que já existem, garantindo que a vetustez do edificado não condene as gerações futuras a uma crise de acesso que se arrasta desde o início do século.